Warum sich die Baufinanzierung in Hamburg jetzt lohnt

Die Hansestadt Hamburg gilt traditionell als begehrt, aber teuer. Doch 2023 sind deutliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt eingetreten. Während die Immobilienpreise in Deutschland mit -8,4 Prozent (1) deutlich nachgaben, war der Rückgang in Hamburg mit -21,1 Prozent (2) besonders dramatisch. 

Da sich 2024 die Situation wieder normalisiert hat und die Immobilienpreise 2024 lediglich um -0,59 Prozent (3) sanken, empfehlen Experten, die kräftigen Mitnahmeeffekte zu realisieren und nicht länger auf einen weiteren Rückgang zu warten. Mit unseren Tipps gestaltet sich die Baufinanzierung in Hamburg noch günstiger.

B-Lagen statt A-Lagen

Hamburg ist in sieben Bezirke und 104 Stadtteile gegliedert. Während Eigentumshäuser in Hamburg durchschnittlich 5.309 Euro/m² kosten, bietet sich mit Blick auf die Immobilienpreise in den einzelnen Stadtbezirken ein differenzierteres Bild. In dieser Skizze zeigen wir neben den durchschnittlichen Immobilienpreisen die Entwicklung in diesem Jahr:

1. Altona: 7.866 Euro/m² +2,57 %
2. Hamburg-Nord: 5.589 Euro/m² -0,69 %
3. Eimsbüttel: 4.871 Euro/m² -1,33 %
4. Wandsbek: 4.782 Euro/m² -2,25 %
5. Hamburg-Mitte: 3.952 Euro/m² +0,27 %
6. Harburg: 3.839 Euro/m² +2,04 %
7. Bergedorf: 3.615 Euro/m² -0,65 %

B-Lagen haben bei der Baufinanzierung in Hamburg den Vorteil, dass die Immobilien wesentlich günstiger zu erwerben sind als in A-Lagen, weil sich die Nachfrage stark auf die A-Lagen konzentriert. Deshalb gibt es in B-Lagen einige Schnäppchen von schönen Häusern, die sich nahe einer A-Lage befinden, sodass die gehobene Infrastruktur gut zu erreichen ist. Durch die geringere Konkurrenz kann mit einer schnelleren Zusage gerechnet werden.

Überhaupt sind B-Lagen tendenziell weniger zugebaut als A-Lagen, sodass sich Eigentümer über mehr Platz, mehr Grünflächen und eine ruhigere Umgebung freuen können. Manche B-Lagen bieten ein hohes Aufwertungspotenzial mit entsprechenden Infrastrukturprojekten, was mit einem deutlichen Wertanstieg der Immobilie einhergeht, denn für eine Entwicklung ist mehr Luft nach oben.

Finanzierungsbedarf ermitteln

Genauigkeit und Sorgfalt bei der Baufinanzierung unter Berücksichtigung der Baunebenkosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar, den Grundbucheintrag und bei Bedarf die Maklercourtage haben viele Vorteile. Zunächst vermeidet ein exakt ermittelter Immobilienkredit, dass man weder unnötig viel Zinsen zahlt, noch in Schwierigkeiten gerät, seinen Lebensunterhalt zu stemmen. 

Nach einer Daumenregel sollten die Monatsraten nicht über 35 Prozent der regelmäßigen Einnahmen hinausgehen. Weiterhin trägt diese Vorarbeit dazu bei, dass eine kostspielige Nachfinanzierung vermieden wird und der Kredit in einem Durchgang zurückgezahlt werden kann.

Eigenkapital und Eigenbeteiligung

Wer eine hohe Eigenkapitalquote für den Immobilienkredit mitbringt, überzeugt die Banken vom guten Willen und der nötigen Finanzkraft, was sich in einer höheren Wahrscheinlichkeit für eine Kreditbewilligung und in deutlich niedrigeren Zinsen widerspiegelt. Experten empfehlen Eigentümern eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. 

Daran halten sich die Deutschen, die mit einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von 28 Prozent (4) diese Vorgabe sogar übererfüllen. Muss das Haus noch gebaut werden, können Eigentümer sowie ihre Freunde und Verwandten durch einfache Tätigkeiten wie Streichen, Tapezieren und Gärtnern die Baukosten senken.

Länge der Sollzinsbindung

Wer die Sicherheit eines Immobiliendarlehens mit fester Zinsbindung schätzt, ist gut beraten, die Länge der Sollzinsbindung von der gegebenen Situation abhängig zu machen. Sind die Zinsen aktuell niedrig und es besteht Aussicht auf eine baldige Zinserhöhung, empfiehlt sich für die Baufinanzierung in Hamburg eine lange Sollzinsbindung. 

Bei aktuell hohen Zinsen und einer vermuteten Zinserhöhung rentiert sich hingegen eine kurze Sollzinsbindung oder die Aufnahme eines flexiblen Darlehens.

Zweiter Kreditnehmer

Nach wie vor unterschätzen Kreditnehmer das Sparpotenzial eines gemeinsam beantragten Darlehens. Nach einer Verivox-Studie ist der Spareffekt größer als allgemein angenommen. Der Untersuchung zufolge sind Anleihen mit einem zweiten Kreditnehmer um 31 Prozent günstiger und die Wahrscheinlichkeit einer Kreditbewilligung steigt von 67 auf 74 Prozent (5). Da für den Einzug ins Eigenheim meist ohnehin ein gemeinsames Interesse vorliegt, gibt es keine Gründe, auf diesen Bonus zu verzichten.

Die letzten Tipps zum Abschluss

Die Grunderwerbsteuer ist ein teures Ärgernis, das sich allerdings reduzieren lässt. Hier hilft es, das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander zu erwerben und bewegliches Inventar gesondert im Kaufvertrag aufzuführen. Dies senkt den offiziellen Preis für das Grundstück erheblich und damit auch die Grunderwerbssteuer. 

Fördergelder vom BAFA, der KfW und regionalen Förderbanken sollten immer einkalkuliert werden. Sie winken besonders bei Bauprojekten mit dem Fokus auf Familienfreundlichkeit, Barrierefreiheit und Energieeffizienz.

Quellen:
1: https://www.zdf.de/nachrichten/wirtschaft/immobilien-preise-rueckgang-wohnen-100.html
2: https://www.engelvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/hamburg/
3: Ebd.
4:https://finanzierung-mit-kopf.de/die-deutsche-durchschnittsfinanzierung-wie-finanzieren-die-deutschen-ihr-immobilie/
5:https://www.verivox.de/kredit/nachrichten/kredit-zu-zweit-31-prozent-guenstiger-doch-mehrheit-verzichtet-auf-diese-sparmoeglichkeit-1119202/